Сколько стоит аренда офиса в Москве?
Текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно назвать периодом стабилизации[1]. Главные тенденции офисного сектора: развитие гибких рабочих пространств и увеличение количества классических офисов повышенной комфортности. При этом площади для бизнеса принято не покупать, а брать в аренду: по оценке аналитиков, 90% от общего объема рынка составляют сделки по аренде офисов[2]. В статье разберемся, где выгоднее снять помещение для бизнеса и от чего зависит стоимость аренды офиса в Москве.
Содержание статьи:
Аренда офиса в Москве: предложения
Наличие офиса — важное условие существования бизнеса. Но не все предприниматели могут себе позволить собственное здание или помещение. К тому же содержание личных площадей не всегда целесообразно. Поэтому оптимальным для большинства компаний становится снять офис в Москве.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости предлагает множество решений — найти подходящее предложение можно под любые запросы бизнеса. Внимание начинающих предпринимателей и компаний, отправивших на «удаленку» значительную часть сотрудников, привлекают гибкие офисы. Их доля на рынке пока невелика — всего 1,2% от общего офисного предложения, но такой формат стремительно развивается[3].
Словарь
Гибкий, или динамичный, офис (англ. flexible office space) — эффективно спроектированное рабочее пространство, предлагающее сотрудникам разные варианты рассадки и стиля работы. Гибридный дизайн офиса учитывает широкий спектр потребностей сотрудников разных поколений, предоставляя им возможность работать в наиболее подходящем для них пространстве[4].
Такие пространства позволяют сэкономить. Однако, если место для организации работы нужно надолго, традиционный вариант будет дешевле. К тому же офис в привычном для всех понимании — это полноценное рабочее пространство, адаптированное под конкретные бизнес-процессы. Поэтому гибкие решения не стоит рассматривать как замену классическим офисным вариантам[5].
Что предлагает бизнесу столичный рынок коммерческой недвижимости сегодня? Помещения свободного назначения, требующие ремонта и полностью готовые для работы офисы. Пространства с панорамными видами и собственными террасами, офисы в стиле лофт. Предприниматель может снять здание, целый этаж, офис для одного человека или нескольких сотрудников.
Сколько стоит аренда офиса в Москве?
Ежемесячная стоимость рабочего места в столице начинается с 3000–10 000 рублей в крошечном помещении на окраине столицы и достигает нескольких миллионов рублей в центре города. Согласно данным ЦИАН, средняя цена аренды офиса в Москве составляет 390 000 рублей в месяц[6]. При этом, конечно, разброс цен в столице очень большой, ведь ставка зависит от множества факторов. Рассмотрим их подробнее.
Аренда офиса в разных округах столицы
Стоимость аренды офиса в Москве зависит в первую очередь от месторасположения. Помещение в центральном или историческом районе столицы обойдется в десятки раз дороже, чем офис, например, в Зеленограде.
Но не всегда компании нужно рабочее пространство в пределах Садового кольца. Все зависит от особенностей бизнеса. B2С выиграет от удачного месторасположения с хорошей проходимостью и транспортной доступностью, которые обеспечат поток клиентов. Для B2B это не так важно. Хотя соседство со станциями метро и остановками общественного транспорта имеет значение и для сотрудников.
Если снять офис в районе с плохо развитой инфраструктурой, можно существенно сэкономить на аренде. Но появятся другие расходы: развоз персонала на такси или корпоративном автобусе, организация столовой и т. д.
Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от округа
Округ | Средний размер арендной платы, руб./мес. |
|---|---|
Центральный | 553 000 |
Северный | 373 000 |
Северо-Восточный | 213 000 |
Восточный | 138 000 |
Юго-Восточный | 164 000 |
Южный | 263 000 |
Юго-Западный | 333 000 |
Западный | 647 000 |
Северо-Западный | 165 000 |
Зеленоградский | 63 000 |
Новомосковский | 103 000 |
Троицкий | 25 000 |
Источник: ЦИАН[7]
Аренда офиса разных классов
Состояние офиса, его оснащение и престижность тоже играют большую роль в ценообразовании. В зависимости от года постройки здания, развития инфраструктуры, удаленности от центра, состояния коммуникаций, качества ремонта и многих других параметров коммерческой недвижимости присваивается категория от А до D.
Категории А и А+
Офисы категорий А и А+ по праву считаются самыми престижными. Это рабочие пространства в центре города, расположенные преимущественно в новых бизнес-центрах. В здании, где размещен офис, есть все блага цивилизации: подземный паркинг, ресторан, залы для конференций, охранные системы, дизайнерский ремонт и т. д.
Категории В, В+ и В-
Такие офисы тоже располагаются в бизнес-центрах, но уже не совсем новых. Помещения в старых, но отреставрированных зданиях в центре города тоже относятся к категории В. Здесь уже может не быть подземного паркинга, но мест на парковке около офиса должно хватать всем сотрудникам. Полная автоматизация управления зданием в категории тоже отсутствует, но ремонт и оснащение офиса все еще на высоте.
Категория С
Это офисы, расположенные в старых переоборудованных зданиях. Их местоположение не такое выгодное, как в первых двух случаях. Часто здесь изношенные коммуникации, может не быть кондиционеров, но присутствуют телефония и интернет. Нередко арендаторам приходится выполнять ремонт помещений самостоятельно. Кстати, на это время можно попросить арендные каникулы. Сам арендодатель вряд ли это предложит, поэтому лучше проявить инициативу.
Категория D
В зданиях категории D отсутствует ремонт, может не быть важных для жизни коммуникаций. К данной категории относятся и переоборудованные под офисы квартиры. На такие предложения по понятным причинам практически нет спроса.
Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от класса помещения
Класс | Средняя стоимость аренды, руб./мес. |
|---|---|
А и А+ | 1 100 000 |
В+ | 690 000 |
В | 326 000 |
В- | 92 000 |
С | 70 000 |
Источник: ЦИАН[8]
Аренда офиса разной площади
Площадь офисного помещения — еще одна важнейшая составляющая арендной ставки. Плата за аренду обычно исчисляется в квадратных метрах. При этом важен не общий метраж офиса, а полезная площадь, так как в помещениях могут быть зоны, которые нельзя приспособить под рабочие места: комнаты без окон, пространства без санузлов. При наличии таких зон важно, чтобы размер арендной платы исчислялся в квадратных метрах полезной площади или цена «квадрата» учитывала недостатки помещений.
Кстати, размер офиса — основной критерий экономии без ущерба комфортабельности. Например, компания может перевести часть сотрудников на удаленную работу и позволить себе офис в центре, чтобы принимать больше клиентов.
Средняя стоимость аренды офиса в Москве в зависимости от площади помещения
Площадь | Средняя стоимость, руб./мес. |
|---|---|
до 20 м2 | 26 000 |
21–50 м2 | 61 000 |
51–100 м² | 135 000 |
101–200 м² | 303 000 |
201–300 м² | 545 000 |
301–500 м² | 902 000 |
501–1000 м² | 1 800 000 |
от 1000 м² | 4 800 000 |
Источник: ЦИАН[9]
От чего еще зависит стоимость аренды офиса?
На стоимость аренды офиса влияют и многие другие факторы. Объективной причиной для повышения арендной платы считаются:
- качественный дорогой ремонт;
- красивый вид из окон;
- обновление коммуникаций;
- наличие парковки;
- офисная мебель и другое оснащение кабинетов;
- уборка и охрана помещений;
- наличие офисной и бытовой техники;
- кухонная зона;
- высокоскоростной интернет;
- место для наружной рекламы;
- свободный доступ в офис в любое время;
- лифт.
Отдельно стоит отметить наличие изолированного входа в офис. Для бизнеса это может быть важно в связи с необходимостью приглашать клиентов. Например, отдельный вход необходим нотариальным и адвокатским конторам, врачебным кабинетам, туристическим агентствам. Если у компании не так много посетителей и все они приходят в офис по предварительной договоренности, изолированный вход не имеет большого значения.
Помимо арендной платы, в стоимость содержания офиса входят и другие расходы, в том числе непредвиденные. Ведь у коммерческих сделок множество подводных камней, например:
- Аренда в строящемся бизнес-центре обязывает арендатора ждать ввода здания в эксплуатацию. А со стороны застройщика могут быть задержки.
- Иногда арендодатель просит оплачивать часть общих коридоров и других помещений. Такие нюансы нужно проговаривать заранее, чтобы спланировать бюджет.
- Если в договоре аренды не прописаны условия пересмотра арендной платы, повышение цен может оказаться неожиданностью и непосильным бременем для бизнеса.
- Оплата коммунальных услуг тоже должна прописываться в договоре. При этом арендатору удобнее вносить платежи по счетчику, иначе собственник может выставлять произвольные счета, которые невозможно проверить[10].
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит доверить сделку профессионалам.
Прежде чем принять решение об аренде, необходимо понять, соответствует ли предложение рынку. Для этого можно изучить специализированные площадки: Авито, Яндекс.Недвижимость, ЦИАН. Чтобы оценить адекватность рассматриваемых вариантов, потребуется анализ нескольких десятков объявлений. Можно поступить еще проще — обратиться к специалистам, не первый год работающих на рынке недвижимости.
* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на август 2022 года.
